W związku z ostatnią reformą przepisów o planowaniu przestrzennym, istotnie wzrosło znaczenie oraz zainteresowanie decyzjami o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZIZT), które są wydawane przez wójtów, burmistrzów i prezydentów miast i stanowią pewnego rodzaju odpowiednik miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów, gdzie taki akt nie obowiązuje. Z decyzji takiej wynika, jak daną nieruchomość można zagospodarować, czyli m.in., czy możliwa jest jej zabudowa i w jakim zakresie. W odniesieniu do tych inwestycji, które wymagają pozwolenia na budowę i niektórych wymagających zgłoszenia, konieczne jest legitymowanie się przez inwestora właśnie tego rodzaju decyzją administracyjną przewidującą możliwość planowanej zabudowy.
Co istotne, uprawnienia do zagospodarowania nieruchomości w sposób wynikający z decyzji o WZiZT nie są związane z nieruchomością, w tym sensie, że nie przechodzą automatycznie na następnego właściciela w razie jej zbycia. Aby nabywca (kolejny właściciel nieruchomości) mógł skorzystać z przeznaczenia gruntu przewidzianego w takiej decyzji, konieczne jest jej przeniesienie w trybie art. 63 ust. 5 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co wymaga przeprowadzenia osobnego postępowania administracyjnego i zgody osoby, na rzecz której decyzja została uprzednio wydana. Przejmujący decyzję nabywa warunki zabudowy dokładnie w takim zakresie, jaki wynika z tej pierwszej decyzji i nie może ich samowolnie modyfikować.
Zgodnie z przeważającym poglądem, decyzja o WZiZT nie podlega dziedziczeniu i wygasa wraz z śmiercią jej adresata. Wynika to m.in. z tego, że prawa i obowiązki o charakterze administracyjnoprawnym mają generalnie charakter osobisty i wygasają w chwili śmierci danego podmiotu (np. adresata decyzji), o ile przepis szczególny nie stanowi inaczej. W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym brak jest takiego przepisu.
Uprawnienia te - z uwagi na swój charakter (nie są to zbywalne cywilnoprawne prawa majątkowe) nie wchodzą w skład spadku, w znaczeniu art. 922 Kodeksu cywilnego, co oznacza, że spadkobiercy adresata takiej decyzji nie mogą na nią się powoływać w procesie inwestycyjno - budowlanym, jak również nie mogą przenieść w/w decyzji na inne osoby. Z tego powodu celowym jest, aby z osobnym wnioskiem o tożsame warunki zabudowy dla tego samego terenu wystąpiły co najmniej dwie osoby, co jest dopuszczalne w świetle wspomnianej ustawy.
Autor: adwokat Marek Ziemianin
Stan prawny: 18.04.2025
